Thema von Ralf Kranich im Forum Veranstaltungshinweise...
Nach der ImmoWertV 2010 stehen dem Wertermittler drei individuell auswählbare Verfahrensweisen zur Ertragswertberechnung zur Verfügung. Im Jahre 2012 bzw. 2014 hat das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) durch die Sachwertrichtlinie (SW-RL) und die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) Hinweise bzw. Anwendungsempfehlungen zur sach- und marktgerechten Umsetzung der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren, zum Vergleichswertverfahren und der Bodenwertermittlung in der Wertermittlungspraxis gegeben. Die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) ist nun die letzte der „neuen Richtlinien“ und ersetzt damit ebenfalls die entsprechenden Regelungen der WertR 2006.
Zur Veranstaltung: Sie erhalten eine zusammenfassende Darstellung der Anwendung von Ertragswertermittlungen für die marktkonforme Immobilienbewertung vor dem Hintergrund von ImmoWertV, SW-RL, VW-RL und insb. der EW-RL. Erkennen Sie, welche Auswirkungen und Folgen z.B. die Empfehlungen zu Gesamtnutzungsdauern (GND) unterschiedlicher Gebäudearten in der SW-RL oder die Hinweise zum Umgang mit über- oder unterausgenutzten Grundstücken der VW-RL auf Ertragswertermittlungen für die Praxis haben. Lernen Sie in kompakter Form die EW-RL in Inhalt, Bedeutung und Folgen für die Wertermittlungspraxis kennen.
Thema von Ralf Kranich im Forum Wertermittlungspraxis
Ich habe im Rahmen einer gutachterlichen Stellungnahme Ausführungen zum Verständnis des Verkehrswertbegriffs und zum Bodenrichtwert gemacht. In der Anlage finden Sie die verallgemeinerte Ausführung des Textes. Über Ihre Meinung würde ich mich freuen.
Hier schon vorab die Webinare IB00 bis IB08 in der Übersicht:
IB00: Immobilienbewertung - eine Einführung: Referent, Inhalte, Verkehrswert-/Marktwertbegriff, Geschichte der Immobilienbewertung in Deutschland (1 Zeitstunde, kostenfrei)
Die jeweilige Webinardauer und die Kosten werden abschließend mit den Terminen veröffentlicht. Voraussichtlich beträgt die Dauer eines der Webinare IB01 bis IB08 Webinars eine (max. zwei) Zeitstunde(n) und die Kosten pro Zeitstunde 35,00 € incl. MwSt.
Nach jedem Webinar IB01 bis IB08 erhält der/die Teilnehmer/in eine Teilnahmebescheinigung per Email.
Wer über die Veröffentlichung dieses Angebots informiert werden möchte, der schreibt bitte eine kurze Email an: http://www.ralf-kranich.de/kontakt/
Thema von Ralf Kranich im Forum Wertermittlungspraxis
Liebe Forumsmitglieder,
im Zusammenhang mit der Frage eines Seminarteilnehmers möchte ich das Thema Berücksichtignung von Photovoltaikanlagen bei der Verkehrswertermittlung zur Diskussion stellen. Es ging bei der Frage des Teilnehmers um das in der Presse diskutierte Thema: Feuerwehr lässt Häuser mit Solardach abbrennen Siehe: http://www.welt.de/finanzen/immobilien/a...-abbrennen.html
Bei der Beurteilung des Werteinflusses vorhandener Photovoltaikanlagen zumeist auf Gebäudedächern (z.B. bei Einfamilienhäusern) ist nicht nur der oft bei Verkäufen angepriesene wirtschaftliche Vorteil durch die Einspeisevergütung etc. alleinig zu diskutieren. Auch der sicherlich vorhandene visuelle Einfluss auf das Gebäude und Risiken wie das oben genannte "Löschrisiko", die ggf. mögliche Erhöhung der Gebäudebrandversicherungsbeiträge und die zu erwartenden "Beseitungungsaufwendungen" nach Ablauf der möglichen Nutzungsdauer der Anlagen sind zu berücksichtigen.
Mir fällt in diesem Zusammenhang ein Fall ein, bei dem ein kleines Fachwerkgebäude aus dem 18ten Jahrhundert mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet wurde. Später bei Verkaufsverhandlungen wurde diese Anlage insbesondere aus visuellen Gründen zum Zankapfel zwischen Verkäufer und Interessenten. Dies trotz der vom Eigentümer dargestellten Vorteile aus der Einspeisevergütung. Verkehrswert-, Marktwertermittlung heißt immer die Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sachgemäß zu berücksichtigen. Ich denke schon, dass hier Vorteil(e) und Nachteil(e) sachgemäß untereinander zu Würdigen sind und nicht nur ein wirtschaftlicher Vorteil - wie in der Bewertungspraxis häufig zu beobachten - anzurechnen ist. Kennen Sie weitere Beispiele? Was also ist hier ein plausibler Weg?
Ich freue mich auf Ihre Meinungen zum Thema.
Im o.g. Link sind am Ende des Textes aus meiner Sicht interessante weitere Fundstellen zu Themen des Bereichs Sonnen- und Solarenergie angegeben.
Thema von Ralf Kranich im Forum Sachverständige und Im...
Die Bezeichnung „Sachverständiger“ darf nicht in einer gegen das UWG verstoßenden Weise unlauter verwendet werden. Die freie Berufsausübung wird durch ein solches Verbot nicht in verfassungsrechtlich unzulässiger Weise beschränkt. Durch die Einschränkung der Verwendung der Berufsbezeichnung „Sachverständiger“ wird der Ausübung des Sachverständigenberufs weder rechtlich noch wirtschaftlich die Grundlage entzogen; denn der selbsternannte Sachverständige könnte auch auf andere Bezeichnungen ausweichen, wie z.B. • Schätzer, • Bewerter oder • Gutachter. Es darf sich nur derjenige „Sachverständiger“ nennen, der den von den durch diese Tätigkeit „angesprochenen Verkehrs- kreisen“ überwiegend erhofften Erwartungen entspricht. Diese sind insbesondere • eine erforderliche Sachkunde, • ein uneingeschränkt fundiertes Fach- und Erfahrungswissen (Berufserfahrung) sowie • ein Nachweis darüber, wie er den erforderlichen Sachverstand erworben hat (bei nur audiodidaktischer Ausbildung sind jedoch an diesen Nachweis hohe Anforderungen zu stellen)
Leitsatz (nicht amtlich) BGH, Urteil vom 06.02.1997 – I ZR 234/94 (OLG München)
Thema von Ralf Kranich im Forum Wertermittlungspraxis
Nachfolgend ein interessanter Beitrag von Herrn Rechtsanwalt Bastian Gierling, Köln; veröffentlicht auf XING. Im Rahmen der Beurteilung der Zulässigkeit der (Folge)Nutzung von Grundstücken ein nicht uninteressantes Thema wie ich meine.
Beste Grüße
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Sehr geehrte Damen und Herren,
der Bundestag hat am 06.11.2014 das auf Initiative des Bundesrates eingebrachte „Gesetz über Maßnahmen im Bauplanungsrecht zur Erleichterung der Unterbringung von Flüchtlingen (Flüchtlingsunterbringungs-Maßnahmengesetz)“ beschlossen. In seiner heutigen Sitzung hat der Bundesrat das Gesetz gebilligt. Nach der Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten und seiner Verkündung im Bundesgesetzblatt soll das Flüchtlingsunterbringungs-Maßnahmengesetz noch in diesem Monat in Kraft treten.
1. Anlass und Ziel des Gesetzes:
Hiermit reagiert der Gesetzgeber auf die stark angestiegene Zuwanderung von Flüchtlingen und den damit wachsenden Bedarf an Unterkunftsmöglichkeiten für diese Menschen. Durch Änderungen im Baugesetzbuch („BauGB“) schafft es zeitlich befristete Erleichterungen bei der planungsrechtlichen Zulässigkeit von Flüchtlingsunterkünften. Dies soll eine zeitnahe Errichtung öffentlicher Unterbringungseinrichtungen für Flüchtlinge und Asylbewerber ermöglichen. Denn insbesondere in Ballungsräumen mit ohnehin angespanntem Wohnungsmarkt ist dies bisher schwierig, da zum einen nur wenige Flächen zur Verfügung stehen und deren Nutzung zudem häufig auf planungsrechtliche Hindernisse stößt.
2. Die wesentlichen Änderungen des BauGB durch das Flüchtlingsunterbringungs-Maßnahmengesetz im Einzelnen:
a) Bis zum 31.12.2019 werden danach - die Planungsleitlinien um „die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung“ ergänzt (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 13 BauGB n.F.) und - die Allgemeinwohlgründe, die eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans erfordern, ausdrücklich auf solche des „Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden“ erstreckt (vgl. § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB n.F.).
Anmerkung: Hierdurch soll den Belangen von Flüchtlingen und Asylbewerbern und insbesondere deren Unterbringung bei der Bauleitplanung verstärkt Rechnung getragen werden. Mit der Änderung des § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB wird das besondere öffentliche Interesse an der Schaffung von Flüchtlingsunterkünften herausgestellt. Dies hat Bedeutung insbesondere für die im Rahmen von Befreiungen notwendige Bewertung der Zumutbarkeit der Befreiung im Verhältnis zu nachbarlichen Interessen und anderen öffentlichen Belangen.
b) Zudem erhält § 246 BauGB die neue Überschrift „Sonderregelungen für einzelne Länder; Sonderregelungen für Flüchtlingsunterkünfte“ und wird um 3 Absätze wie folgt ergänzt: § 246 Abs. 8 BauGB n.F.: „Bis zum 31. Dezember 2019 gilt § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB entsprechend für die Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter Geschäfts-, Büro- oder Verwaltungsgebäude in bauliche Anlagen, die der Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden dienen, und für deren Erweiterung, Änderung oder Erneuerung.“
Anmerkung: Fortan gelten also die gemäß § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB zugelassenen Abweichungsmöglichkeiten vom Gebot des Einfügens im sog. unbeplanten Innenbereich auch für die Umwandlung/Nutzungsänderung bestehender Gebäude in Flüchtlingsunterkünfte entsprechend.
§ 246 Abs. 9 BauGB n.F.: „Bis zum 31. Dezember 2019 gilt die Rechtsfolge des § 35 Absatz 4 Satz 1 für Vorhaben entsprechend, die der Unterbringung von Flüchtlingen oder Asybegehrenden dienen, wenn das Vorhaben im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit nach § 30 Absatz 1 oder § 34 zu beurteilenden bebauten Flächen innerhalb des Siedlungsbereichs erfolgen soll.“
Anmerkung: Bisher waren Flüchtlingsunterkünfte im Außenbereich als sonstige Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB nur ausnahmsweise dann zulässig, wenn ihre Errichtung oder Nutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Fortan werden diese Anlagen, wenn sie im unmittelbaren Zusammenhang mit einem bebauten Ortsteil innerhalb des Siedlungsbereichs errichtet werden sollen, den teilprivilegierten Vorhaben gleichgesetzt, so dass ihnen entgegenstehende Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans, die natürliche Eigenart der Landschaft oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung nicht entgegengehalten werden können.
§ 246 Abs. 10 BauGB n.F.: „Bis zum 31. Dezember 2019 kann in Gewerbegebieten (§ 8 der Baunutzungsverordnung, auch in Verbindung mit § 34 Abs. 2) für Aufnahmeeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünfte oder sonstige Unterkünfte für Flüchtlinge oder Asylbegehrende von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn an dem Standort Anlagen für soziale Zwecke als Ausnahme zugelassen werden können oder allgemein zulässig sind und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist. § 36 gilt entsprechend.“
Anmerkung: Hiermit reagiert der Gesetzgeber auf Entwicklungen in der Rechtsprechung, nach denen Flüchtlingsunterkünfte wegen ihrer wohnähnlichen Nutzung in Gewerbegebieten grundsätzlich unzulässig sein sollen und demnach auch nicht ausnahmsweise genehmigt werden können. Allerdings sieht § 8 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) schon immer vor, das Anlagen für soziale Zwecke auch in GE ausnahmsweise zugelassen werden können. § 246 Abs. 10 BauGB n.F. stellt nunmehr klar, dass das auch für die hier in Rede stehenden Einrichtungen im Sinne des Asylverfahrensgesetzes gelten soll. Hierbei wird jeweils zu prüfen sein, ob die beantragte Flüchtlingsunterkunft mit den jeweils zulässigen Gewerbebetrieb im betreffenden GE miteinander verträglich ist. Das kann etwa der Fall sein, wenn die Nutzungen im Gewerbegebiet im Hinblick auf ihre Emissionen und verkehrlichen Auswirkungen so gegliedert sind, dass es Bereiche gibt, in denen eine wohnähnliche Nutzung nicht unzumutbar gestört wird und von dieser wohnähnlichen Nutzung auch keine unzumutbaren Beeinträchtigungen für zulässige gewerbliche Nutzungen ausgehen.
Ich hoffe Ihnen hiermit einige interessante Informationen über das neue Gesetz sowie die damit einhergehenden Änderungen des BauGB gegeben zu haben. Nähere Informationen (bspw. die Gesetzesbegründung) können Sie der BT Drucksache 18/2752 entnehmen.
Thema von Ralf Kranich im Forum Wertermittlungspraxis
Ich möchte an dieser Stelle eine Frage zum Thema Wertermittlungspraxis an interessierte Kollegen stellen.
Für die praktische Wertermittlung im Ertragswertverfahren sieht die ImmoWertV drei Verfahrensvarianten von. Mich interessiert Ihre Meinung zu der Frage welche Verfahrensvariante Sie persönlich in der Praxis für die Ertragswertermittlung anwenden. In Anbetracht der Marktkonformität betrifft diese Frage aus meiner Sicht lediglich die Entscheidung zwischen dem allgemeinen bzw. vereinfachten Ertragswertverfahren. Ich persönlich halte das vereinfachte Verfahren für verständlicher auch für den Gutachtenleser. Vor dem Hintergrund der Neuregelungen zum Thema Liquidation im Paragraphen 16 der ImmoWertV ist das allgemeine Ertragswertverfahren nicht zwingend erforderlich. (Auch wenn im Entwurf der Ertragswertrichtlinie auf das Thema Bodenwertverzinsung höher als Reinertrag wieder Bezug genommen wird.) Das "DCF" scheidet aus meiner Sicht mangels marktkonformer Daten und auch dem Widerspruch in der ImmoWertV > Erst die Marktanpassung, dann die boG < eher aus.
Wie sehen Sie dieses Thema. Über Ihre Meinung würde ich mich freuen.
Thema von Ralf Kranich im Forum Veranstaltungshinweise...
Die Ertragswertrichtlinie im Focus der Wertermittlungspraxis - WW46
Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) hat im Sommer 2014 den ersten Entwurf der neuen Ertragswertrichtlinie (EW-RL) einer breiten Fachöffentlichkeit zur Stellungnahme vorgestellt. Die finale Fassung ist zeitnah zu erwarten. Die EW-RL wird als letzte der "neuen Richtlinien" die Regelungen zum Ertragswertverfahren der WertR 2006 ersetzen und auch die Regelungen der ImmoWertV zur Ertragswertermittlung konkretisieren.
Lernen Sie schon jetzt die Inhalte des Richtlinienentwurfs, die Unterschiede zur WertR 2006 und insbesondere die Auswirkungen auf die Wertermittlungspraxis kennen. Als Seminarteilnehmer erhalten Sie neben den üblichen Seminarunterlagen ein EXCEL-Tool für PC, iPad oder Notebook anhand dessen im Seminar Beispielberechnungen durchgeführt werden.
Seminarinhalt:
- Die EW-RL im Kontext der ImmoWertV - neue Regelungen - Das Ertragswertverfahren als marktkonformes Wertermittlungsverfahren - Bedeutung der Modellkonformität - Modellparameter - Die Ertragswertermittlung nach EW-RL - Verfahrensvarianten - Verfahrensdaten - Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale - Bewertung über-/unterausgenutzter Grundstücke - Die Ertragswertermittlung bei alsbaldiger Freilegung (Liquidation) - Erkennen der Unwirtschaftlichkeit baulicher Anlagen - Berechnungsbeispiele
Ich habe auf XING eine neue Gruppe "NETZWERK - IMMOBILIENBEWERTUNG" eingerichtet. Ziel dieser Gruppe ist es, Wertermittlungspraktiker aus Deutschland und den angrenzenden Nachbarländern in Diskussion und kollegialen Austausch zusammen zu bringen. Es sind jetzt in gut einem Monat fast 130 Mitglieder geworden. Wenn Sie als Wertermittlungspraktiker Interesse haben mitzumachen, dann treten Sie doch der Gruppe bei. Sollten Sie noch nicht Mitglied bei XING sein, dann einfach anmelden, die Mitgliedschaft kostet nichts.
Thema von Ralf Kranich im Forum SI-Seminare Modul A
Sie erhalten von der Sprengnetter Akademie per email zeitnah eine Bewertungsaufgabe. Bitte nicht erschrecken, die ist schon etwas anspruchsvoll. Die Lösung erhalten Sie ebenfalls dazu. Versuchen Sie einmal die Aufgabe hinsichtlich folgender Schritte zu bearbeiten:
- Stichtag - Besonderheit 2 getrennter Grundstücke; wie gehe ich damit in der Wertermittlung um - Verfahrenswahl mit Begründung - Bodenwertermittlung mit Bodenrichtwert und entsprechenden Anpassungen - Ertragswertverfahren (- Sachwertverfahren) (- Verkehrswertableitung)
Wenn Fragen sind, immer notieren für das nächste mal. Ich schaue aber auch ab und zu die nächsten Tage immer mal hier hinein. Wir werden diese Aufgabe ganz langsam im Detail beim A02 besprechen.